Жители дома №59 по ул.Мира не смогли отстоять в суде свои подвальные помещения.
7 октября 2015 года судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего судьи Наталии Нечаевой, судей Ларисы Першиной и Александра Васева определила: решение Индустриального районного суда г.Перми от 6 июля 2015 года оставить без изменения. В иске, заявленном Любовью Старцевой, Тамарой Вотиновой и Ириной Кук – отказать.
Как все начиналось
Мы уже рассказывали о судьбе этого дома (см. ТП №7 (59) от 28 августа 2015 г., - прим.ред.). Собственники восемь лет пытаются вернуть проданные подвальные помещения. О том, что их права нарушены, они узнали только в 2007-м году, когда зимой остались без отопления, а доступа к приборам учета не было из-за перепланировки технических помещений. Жители отправили в администрацию протокол общего собрания, чтобы окончательно оформить свои права на общее имущество.
Там спохватились, и через месяц спешно продали нежилые помещения, оставив собственников «с носом». Новыми владельцами оказались: Алексей Перелыгин, Елена Перелыгина, Денис Балдин, Рашит Гильманов.
В суд за защитой прав жителей всего дома обратились несколько собственников. Им казалось, что они легко смогут доказать свою правоту, так как закон очевидно на их стороне.
Подвальные помещения не имели признаков автономности и самостоятельности использования ни в момент постройки дома, в 1958 году, ни в момент приватизации первой квартиры, в 1992 году. Подвал является неотъемлемой частью многоквартирного дома, эксплуатация его без этих технических помещений невозможна.
Ответчики же (владельцы и администрация) заявили о том, что еще в 80-е годы подвал использовался для других целей: там были учебные классы, потом химическая лаборатория. И отметки о самовольной перепланировке есть в техпаспорте. Но этот документ не является доказательством того, что появились отдельные нежилые помещения. Там просто ставили перегородки и все. И происходило это на протяжении всего нескольких месяцев, а дальше эти помещения продолжали использоваться как технические, что в суде подтвердили специалисты, обслуживавшие дом.
Если же, как утверждали ответчики, эти помещения стали самостоятельными, то где разрешительная документация?
По действующему на тот момент Жилищному кодексу, нежилые помещения должны учитываться отдельно. Выведение из жилого фонда должно было сопровождаться разрешительной проектной документацией, решением горисполкома об изменении назначения помещения, о переводе в «нежилое». Должна быть пачка документов о том, что в доме возникли новые помещения. Никаких документов по этому поводу ответчики не предоставили. Просто - было 11 подвальных помещений, а стало 20 (!). И ни одной бумажки, что это законно!
Собственники ходатайствовали, чтобы в суд вызвали прокурора – им отказали, чтобы пригласили технических экспертов, специалистов из ЦТИ – отказали. Индустриальный суд, по мнению истцов, игнорировал очевидные, задокументированные факты, заключения экспертиз.
Тамара Вотинова, истец:
-Экспертизу выполняли специалисты кафедры Сельхозакадемии, под руководством заслуженного строителя, профессора кафедры. И в этой экспертизе восстановлены проектные показатели, параметры. Ясно, что никаких отдельных встроенных помещений по этому проекту КБ2, по которому в 1958-59 г.г. были построены семь домов, – нет. Это технические помещения подвалы, и это доказано экспертами.
Но шли месяцы, годы. Один процесс в районном суде закончился не в пользу жителей. Через год начался новый, который подошел к финишу в июне 2015 года. Судья Нина Турьева отказала жителям в полном объеме. Получив на руки мотивировочную часть решения, собственники ахнули – на несколько томов доказательств их правоты Фемида, действительно, закрыла глаза.
Дмитрий Горожанинов, представитель истца:
- В решении районного суда указано, что подвальные помещения изначально были самостоятельными и не предназначались для обслуживания жилого дома –это цитата, которая противоречит всем материалам дела. Председательствующий умудрился не упомянуть в решении, в своих выводах основные доказательства: материалы технической инвентаризации, акт введения в эксплуатацию госприемки, из которых следует, что подвал был принят именно как технический. Это настолько явные противоречия в выводах суда, что просто поразительно.
Финиш
Чтобы исключить явные противоречия суда, и все-таки добиться справедливого рассмотрения дела, собственники обратились в Пермский краевой суд, обжаловав решение нижестоящего.
Они нашли не одно, а сразу несколько обоснований своей позиции. Так, суд говорит о том, что вышел срок исковой давности, то есть, жители не обратились в течение трех лет с момента приватизации первой квартиры.
Тамара Вотинова:
-Если право переходит жителям по закону, а именно так произошло с приватизацией жилищного фонда, то они могут не заявлять и не регистрировать отдельно общую собственность (№ 122 ФЗ).
Дмитрий Дацун, представитель администрации:
- Считаем, что помещения на момент приватизации носили самостоятельный характер, и не перешли в состав общего домового имущества.
Собственники нигде не ставили свою подпись, соглашаясь с тем, что подвал переходит к другим владельцам. Помещения считались техническими, и все последующие решение, произведенные в одностороннем порядке, являются недействительными. Это ничтожные действия, которые не влекут за собой правовых последствий, в том числе и срока исковой давности. По мнению истцов, заявление о сроке исковой давности не правомерны, так как подвал не выбывал из владения жителей. Но даже если учитывать какой-то временной промежуток, то с 2007 года, с начала искового производства, он должен прерываться, и исчисляться заново.
К тому же, у двоих из трех истцов, подавших апелляционную жалобу, не вышел срок исковой давности, - свидетельства о регистрации были получены в 2013 году.
Казалось, что судьи, действительно, внимательно изучают ситуацию, выслушивают доводы. Но в итоге вердикт оказался неожиданным, и в то же время предсказуемым. Жителям отказали, решение районного суда оставили в силе.
Зачем вам подвалы?
Интересовалась в ходе судебного заседания судья Пермского краевого суда у истцов. Сказать, что это странный вопрос – не сказать ничего. Жители обратились за восстановлением нарушенных прав. Это в компетенции суда, а что делать со своим имуществом, если бы его вернули, собственники уж как-нибудь разобрались бы сами. Тем не менее, представитель истцов Анастасия Мальцева пояснила:
-В результате многократных перепланировок подвальных помещений создана практически аварийная ситуация, по всему дому зафиксированы длинные трещины. Дом ослаблен вынимание грунта, снесением стен – вот ведь что творит у нас собственник подвальных помещений! Поэтому жители надеются, что, восстановив себя в правах, они смогут сделать обследование, восстановить конструкции, привести дом в надлежащее состояние, обезопасить себя.
И, заслушав эти доводы, в апелляционном определении коллегия пишет, что «истцы не могли указать, каким образом будет восстановлено нарушенное право, в случае передачи указанных помещений собственникам». Вот как?!
Видимо, судьи прислушались к представителю ответчиков Вере Лапко:
- Я хочу сказать, что техническое состояние дома не несет никакой угрозы жителям. Я это точно знаю по информации из администрации района. Было обследование в связи с обрушением дома на Куйбышева. Так вот, этот дом находится в надлежащем техническом состоянии, и все эти доводы об угрозе и здоровью - они не соответствуют действительности.
Теперь, если, не дай Бог, с домом что-то случится, будем знать, с кого спросить. Хотя тут же на суде истцы заявили Вере Лапко, что она лжет, так как из администрации района поступило обращение к жителям о том, чтобы они сами провели инструментальное обследование дома. То есть, на сегодняшний день, нет никаких заключений о его техническом состоянии.
А вот еще одно пояснение Лапко на суде:
- Основания, заявленные в требовании, исключают предмет иска. И, наоборот – сами по себе требования исключают основания. Вот эти основания просто не существуют, и не могут быть положены в основу судебного акта. Истцы пренебрегают своей обязанностью доказывать, все эти доводы ничем не доказаны. Работать надо!
Сказанное понять сложно, но здесь есть ключевая фраза - «Работать надо!» Просто истцы не знали, как надо. Они-то, «дураки», перелопатили десятки нормативных актов и законов, сделали несколько экспертиз, подтвердили каждое свое слово - и все это оказалось выброшенным в корзину. А эта женщина с аргументацией типа «Вообще это неправильно, вообще…» выиграла все суды. Вот как работать-то надо! И главное – знать, где и с кем.
Есть шанс?
По мнению юристов, суд просто уклонился от анализа первичной документации, которая есть в деле. И даже больше этого. В апелляционном определении истцы нашли поразительный факт.
Так, суд отказывает в иске Вотиновой, объясняя это тем, что ее квартира была приватизирована в 1992 году, Старцевой, у которой не вышел срок исковой давности, – так как, по мнению суда, помещения имеют самостоятельное назначение. Отказывает и Ирине Кук, сообщая, что она прибрела свою квартиру 18.11.1993 года. А в деле есть свидетельство о государственной регистрации права от 17 июля 2013 года № 59 БГ902921 и договор купли-продажи от 17 июля 2013 года. Что это? Других аргументов для отказа не нашлось?
Под определением подписались трое судей, это официальный документ. Вряд ли это подарок жителям, у которых внезапно появился шанс отменить это решение. Ведь речь идет либо о халатности, либо о служебном подлоге. Скорее всего, будет подано заявление в прокуратуру с требованием проведения расследования.
Алексей Кук, представитель истца:
- Сегодня много говорят об ответственности граждан, а об ответственности судей перед гражданами? Такие процессы обязательно должны быть достоянием общественности, чтобы все видели и понимали, что происходит.
Как обслуживать дом, если изъять из него технические помещения, именно для этих целей и построенные? Представитель Инспекции государственного жилищного надзора Пермского края, присутствовала на суде и выступала в пользу жителей.
Валерия Сергеева, начальник юридического отдела ИГЖН Пермского края:
- С 2010 года мы неоднократно выезжали с проверками в этот дом в связи с тем, что были обращения граждан из-за перепланировок, вывоза грунта, - трещины по стенам пошли. Инспекция сделала вывод, что помещение является техническим подвалом.
Потом жители пришли на личный прием к руководителю инспекции, затем - к губернатору. Было принято решение об оказании содействия в этом процессе. Инспекция не может признать регистрацию права незаконной, вернуть помещение. Это может сделать только суд, а мы в рамках своей компетенции действуем.
К нам часто поступают подобные обращения. По сути, в таких ситуациях, жители оказываются ограниченными в возможности проверить состояние коммуникаций, во время перепланировок они зашиваются гипсокартоном, и уже невозможно определить, в каком состоянии они находятся. Нет доступа для устранения аварий.
Ответственность за содержание общего имущества, по общему правилу, несут собственники. Они могут передать свои полномочия товариществу, управляющей организации путем заключения договора.
Владельцы подвалов не несут за него ответственность, если суд не установит, что это не общее домовое имущество.
Комментарий:
Еще в июле 2015 года Андрей Чибис, заместитель министра строительства и ЖКХ России дал разъяснения по этой ситуации, так как обращения поступают со всей страны.
«Минстрой России обращает внимание на то, что изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей, способно привести к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества МКД, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
Кроме того, Минстрой России считает необходимым также обратить внимание, что передача во временное пользование и (или) владение общего имущества МКД, в том числе в целях получения дохода, в соответствии с частями 2 - 4 статьи 36, статьей 44 ЖК РФ осуществляется исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД. При этом, в соответствии с частью первой статьи 46 ЖК РФ соответствующее решение может быть принято при условии, если за него проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, в случае когда часть общего имущества отчуждается путем реконструкции многоквартирного дома, либо если общее имущество передается во временное пользование - большинством голосов от общего числа участников в общем собрании, при этом в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Указанное требование в силу части 1.1 статьи 146 ЖК РФ распространяется также на случаи, когда в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, а в случаях, указанных в части 2 статьи 129 ЖК РФ, - когда в многоквартирном доме создан жилищно-строительный кооператив».
Таким образом, подвалы являются неотделимой частью общего имущества, и все решения по поводу их использования принимаются исключительно собственниками. Все проданные подвалы должны быть возращены жителям из чужого незаконного владения, сданные в аренду помещения переданы им же. А весь этот «пермский особый путь», противоречащий закону и здравому смыслу, надо обжаловать в Верховный суд.
Смотрите сюжет: http://territoria-perm-live.blogspot.ru/
