Татьяна ЛУНЕВА: «Все держится на личной харизме председателя»

6 февраля 2017

Татьяна ЛУНЕВА:
председатель  ЖСК №10 (ул.Г.Успенского,2а):
«Все держится на личной харизме председателя»

       - Я являюсь председателем ЖСК 15 лет. Нашему дому уже 50. Солидный возраст. С самого начала это был Жилищно-строительный кооператив.  Жители  чувствовали себя собственниками, самостоятельно и эффективно управляя своим имуществом. Механизм принятия решений в жилищно-строительных кооперативах тоже самый демократичный: одна квартира - один голос, независимо от количества площадей.
Люди сами строили себе жилье, поэтому и отношение к общему имуществу иное, чем у тех, кому квартиры подарили по приватизации. Большинство из новоиспеченных в 90-е годы собственников, таковыми так и не стали…
Сейчас все чаще говорят о том, что массовая приватизация жилья была ошибкой. К примеру, в других европейских странах количество  многоквартирных домов, объединенных общей собственностью, по типу наших, составляет порядка 10-ти процентов, все остальное  - государственный или частный найм, либо индивидуальные дома. Кстати, так было и в России когда-то. Основу жилого фонда составляли доходные дома.
       Все эти годы нам удавалось спокойно, поэтапно решать многие проблемы. В доме практически полностью отремонтированы системы водоснабжения, электроснабжения, кровля, заменены окна в подъездах, выполнены работы по благоустройству. Единственная субсидия, которой мы воспользовались еще в 2003 году – получили часть средств на ремонт кровли. Да еще детскую площадку оборудовали с помощью нашего депутата, за что мы ему очень благодарны! Все остальные деньги мы собирали сами. Ни разу за все годы собственники не заблокировали ни одной сметы на ремонт, необходимый для дома. И очень дисциплинированно оплачивали дополнительные платежи. Это касается и собственников нежилых помещений.  
      С принятием Закона о капремонте, который я считаю крайне непродуманным, нас лишили возможности собирать средства самим на необходимые именно нашему дому работы, в том объеме, в котором они именно нам нужны. Конечно, у нас открыт спецсчет. Но возможность  распоряжения средствами строго регламентирована. Если мы соберем меньше 50 %, то у нас заберут средства обратно на счет регионального оператора. Раз в квартал мы обязаны отчитываться перед ИГЖН.
       Возможно, что тем собственникам, которые так и не поняли своей ответственности за весь дом, а не только за свою квартиру, и нужна такая «принудиловка», но у нас своя история. Многолетняя и ответственная! И, я думаю, что такая история есть у многих домов в нашей огромной стране. Так зачем стричь всех под одну гребенку? Зачем из Москвы пытаться управлять каждым домом? Если это наши деньги, тогда дайте возможность нашей ревизионной комиссии и жильцам их контролировать. Нам, самим, решать, как и когда их потратить. 50 лет мы успешно с этим справлялись! С первых дней существования нашего кооператива у нас была строка - капремонт, закрепленная Уставом. Также у нас был резервный фонд – собирали 1 рубль с квадратного метра на случай чрезвычайных ситуаций. Теперь и этой возможности мы лишились. Платежеспособность жильцов не позволяет. А деньги наши в это время просто лежат на счету, даже не капитализируясь. Дайте уже нам реальное самоуправление, а не фиктивное! Мы на это способны!
       Средств на содержание дома в условиях, когда коммунальные расходы составляют «львиную» часть совокупных платежей граждан, не хватает. Тариф на содержание и текущий ремонт, принимаемый муниципалитетом, является не экономически обоснованным, а просто адекватным выделяемым субсидиям. То есть, условия задачи подгоняются к нужному ответу. Конечно, это создает массу проблем. Например, на обслуживание ВДГО (внутридомовое газовое оборудование) в так называемом муниципальном тарифе не так давно было заложено порядка 10 копеек с квадратного метра. Что мы получили? Многочисленные чрезвычайные ситуации, да еще с человеческими жертвами.
        Как вообще можно утверждать единый тариф для всех домов, руководствуясь этажностью и степенью благоустройства? К примеру, у одного дома кровля требует постоянной очистки от снега, у другого –  раз за сезон, да и предвидеть, сколько этого снега выпадет, мы никак не можем. У одного дома – большая придомовая территория, у другого маленькая. Есть и, если можно так сказать, индивидуальные «болезни» данного конкретного дома, приобретенные в процессе эксплуатации. Они тоже требуют вложения средств для обеспечения качества жизни жителей.
        ТСЖ, как некоммерческой организации, значительно проще разработать свою годовую смету. Управляющие компании в данном случае находятся в самом невыгодном положении, так как они вынуждены работать с фиксированным тарифом – это вообще нонсенс для коммерческой организации. Давайте уж тогда создадим для УК особый, социальный бизнес. Кроме того, УК не имеют авторитета среди жильцов. Многочисленные коррупционные скандалы, увод денег, масса материалов в СМИ исключительно негативного характера создали определенный имидж. Позитивные примеры работы добросовестных УК есть. Хотелось бы, чтобы журналисты и на добрые новости обращали внимание, а не только на скандальные. Многоквартирные дома в любом случае должны кем-то управляться и обслуживаться.
        Сложностей в управлении  хватает. К примеру, проблема сбора общих собраний собственников. Есть результаты мониторинга по этой теме. В домах, выбравших способ управления УК, на собрания приходит порядка 10% собственников.  В ТСЖ/ЖСК - от 30-50 %. Наводит на размышления…
        ТСЖ/ЖСК ближе к жителю, чем УК. Члены правления и председатель являются одновременно и управленцами, и такими же жителями своего дома. Но ведь невозможно в каждом доме создать ТСЖ, рентабельность не позволяет, да и профессиональных управленцев - острый дефицит.
        Общее собрание собственников – высший орган управления домом. В ТСЖ/ЖСК решения собраний собственников необходимы для придания легитимности работе председателя и правления. А решения эти зависят от того, смогут ли председатель и члены правления грамотно и с уважением к мнению жильцов донести проблемы дома, чтобы люди поняли, проголосовали осознанно, почувствовали себя на собрании ответственными собственниками.  Глядя на опыт других пермских ТСЖ, убеждаюсь, что все держится на личной харизме председателя. Помимо того, что он обязан обладать знаниями и навыками, он должен быть личностью, пользоваться уважением жителей дома. Ведь приходится искать выход из различных ситуаций, улаживать конфликты, договариваться со всеми сторонами. Если у председателя есть чувство ответственности перед жильцами, доверившими ему и правлению судьбу своего дома, то все проблемы решаемы.
        В последнее время наблюдаю следующее явление. Люди готовы объединиться в ТСЖ, да вот желающих быть председателем – все меньше и меньше. Огромная ответственность! Да и законы достаточно жесткие, предусмотрены штрафы для председателей, а по некоторым вопросам и уголовная ответственность. А ведь председатель – лицо избранное. Профессии такой нет!
        Больше всего в домах, где граждане и хотели бы сформировать ТСЖ, вызывает обеспокоенность проблема задолженности по платежам.  У нас в доме жильцы достаточно дисциплинированно платят за ЖКУ. Но, к сожалению, в этом году я впервые за все годы вынуждена была обратиться в суд по взысканию задолженности. Ситуация может резко ухудшиться, если, например, жителям ряда домов, в том числе и нашему, начнут начислять плату за тепло по тарифу не ТГК-9, как сейчас, а «Пермской сетевой компании» как Единой теплоснабжающей организации. Платежи за тепло поднимутся примерно на 30 процентов. Думаю, что местная власть не должна допустить такого скачка тарифа на тепло для части населения!
       Сейчас активно обсуждается тема прямых расчетов ресурсоснабжающих организаций с населением. Понимаю, в связи с чем принимаются такие решения. Масса средств так и не дошла до РСО, осев в карманах настоящих жуликов и воров. Но есть и другая сторона медали. Сегодня УК, ТСЖ, являясь исполнителями коммунальных услуг, работают как с населением, так и с поставщиками, контролируя и количество, и качество коммунального ресурса. А как гражданин один на один будет бороться против корпораций с их возможностями, штатами юристов? А если суды будут проходить по юридическому адресу компаний? Где они находятся сегодня? Насколько поднимутся тарифы для населения при включении в них расходов по прямым расчетам? Есть мнение экспертов, что только начисление, печатание и распространение квитанций поднимет тариф на 10%. А ведь есть еще и личный прием граждан, и работа с населением по взысканию задолженности. Насколько это все «утяжелит» тариф? Думаю, что и здесь вопросы надо решать аккуратно, ответственно и предметно.
       На наших встречах с председателями  часто возникают вопросы по проверкам надзорных инстанций и выписываемым штрафам. Могу привести пример, когда на один из ЖСК был наложен штраф в 150 тысяч рублей.  Предписали устранить нарушения, в том числе, и то, что устранить невозможно, потому что на момент постройки дома были другие стандарты. В результате, ЖСК несет  расходы на юристов, которые ходят в суды, выплату штрафа. Дом, у которого каждого копейка на счету, остается «оголенным», да и предписание выполнить просто не на что. Не говоря уже о здоровье председателя, которая на собрании получила еще и порцию негатива от жильцов за свою «беззубость» перед проверяющими…
       Еще один больной вопрос – электронная система ГИС ЖКХ, на которую  потрачено, по официальным источникам, 2,4 млрд рублей. Она должна была внедряться семь лет. Но у нас решили претворить ее в жизнь «стахановскими темпами» за два года. В итоге - работать с ней невозможно: ни собственникам, уровень пользования компьютером которых далек от необходимого, ни управленцам. Мало того, для работы в государственной программе мы понесли расходы, оплачивая электронные печати и доступ в систему. Теперь бухгалтера сходят с ума, пытаясь загрузить личные кабинеты граждан, а  ничего не получается. Система не отлажена. Уже появилась масса мошенников, которые заключают договоры с ТСЖ/ ЖСК, предлагая свои услуги. За неразмещение информации предусмотрен штраф порядка 250 тысяч рублей. А ведь много пожилых председателей ТСЖ, которые никогда в ней не разберутся. Но они опытные хозяйственники. Разве не это самое важное для управления домом?
       Система ЖКХ находится в глубочайшем системном кризисе. Бесконечные поправки в законодательство вносят только хаос и непонимание. Отследить все изменения просто невозможно, да и мало кто уже может понять – зачем это вообще делается, так как вопросов становится все больше, денег все меньше, а  обслуживание, в лучшем случае, стоит на месте, никак не гарантируя обеспечения безопасности домов и достойного качества жизни граждан.
       Профессиональное сообщество обеспокоено ситуацией в ЖКХ. И, в первую очередь, ставится вопрос: а что мы вообще обслуживаем? Что за общедолевую собственность? А где эта собственность зафиксирована? Где ее регистрация? Если придомовая территория хотя бы поставлена на кадастровый учет, то все остальное – некий аморфный объект.  
       Есть достаточно смелая идея, которую сейчас уже озвучивают. Предлагается: провести ревизию объектов общедолевой собственности каждого дома, зарегистрировать и, после этого, составить Учредительный договор между собственниками. В этом документе будут зафиксированы права и обязанности собственников, порядок обслуживания и ремонта конкретных объектов общедолевой собственности конкретного дома, правила проживания в данном доме. Возможно, кто-то не захочет принимать участие в договоренностях, но тогда ему придется подчиниться большинству.
         На мой взгляд, это поможет решить много проблем в данном, конкретном доме, а не в некоем усредненном многоквартирном доме. Ведь сегодня практически нет механизмов, чтобы воздействовать на тех собственников, которые за пределами своей квартиры никаких обязанностей не несут. А почему другие должны за них платить, прибирать, беречь имущество и т.д.?  Мы сможем установить четкие и понятные «правила игры» для всех собственников данного конкретного дома.  И, если кто-то решил сделать перепланировку со сносом стен, то он  должен знать, что в Учредительном договоре ясно прописан алгоритм данных работ.  Нарушил, не оповестил, не провел предварительную экспертизу, «затрещали»  стены, - восстанавливай за свой счет. Возможно, что в этом конкретном доме в Учредительном договоре будут вообще запрещены данные работы. Нарушил? Покинь наш дом.
        Когда человек будет покупать квартиру, он  будет знакомиться с этим договором и сможет более ответственно принимать решение – жить ли ему вообще в данном доме.  Далеко не все со мной согласятся, но мне эта идея нравится. Мне кажется, что тогда мы гордо сможем сказать: наш дом – наша крепость!

 

№8 (93) от 5 октября