Жилье замедленного действия

9 января 2018

«Чемоданом без ручки» оказалась квартира в новостройке. Жить в ней невозможно, продать нельзя, а вернуть некачественный товар продавцу не дает суд.

 Летний вариант
     Давно хотели купить себе, если не домик в деревне, то квартиру за городом, рассказывает Ольга Пеньковская:
    -Это место в поселке Юго-Камский нам очень понравилось. 40 минут на машине, и мы на месте. Чистый воздух, рядом пруд, лебеди плавают…Сам дом, в котором мы выбрали квартиру, современного вида, из красного кирпича.

     Квартира-студия на пятом этаже, с большой лоджией, общей площадью 37,2 кв.м, была приобретена 31 мая 2016 года на условиях рассрочки оплаты сроком на семь лет, с первоначальным взносом  – 200 000 рублей. После чего покупатель начала вносить ежемесячно суммы, согласно графику платежей.

Ольга Пеньковская:
     - В тот год было очень жаркое лето. Мы окна даже не закрывали. В квартире было сухо, чисто, тепло, не было никакого запаха. А вот осенью, когда начались дожди, мы заметили, что стала намокать стена лоджии. Обратились в ТСЖ. Нам сказали, что течет крыша, а на ремонт пока денег нет. Через месяц уже полностью стена стала мокрая, на ней начала расти «белая шуба». Я стала замечать, что у меня чешутся глаза, когда я нахожусь в квартире, чувствую себя дискомфортно. Кроме того, в помещении все время было очень холодно. 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    Ольга Пеньковская обратилась к продавцу квартиры – АО «Завод железобетонных конструкций №1». Встретилась с руководством компании, рассказала о проблемах, попросила помощи. Но ее снова отправили в ТСЖ.
    25 октября 2016 года в АО «ЖБК №1» была направлена официальная претензия, в которой покупатель, ссылаясь на Закон РФ «О защите прав потребителей», просила расторгнуть заключенный ранее договор и вернуть уплаченные деньги.

Ольга Пеньковская:
    - Я думала, что после этого они начнут хоть как-то действовать. Я хотела решить проблему мирным путем, но они никак не отреагировали. Вернее, прислали «отписку», что выявленные недостатки не говорят о том, что жилье непригодно для проживания. После этого я уже вместе с юристом снова приехала в АО «ЖБК №», и тогда они сказали, что для расторжения договора им нужны основания, какие-то доказательства. Мы согласились с этим, и решили пригласить специалистов для обследования квартиры.

Опасно для здоровья
      Тепловизионное обследование проводило ООО «Перминвестпроект». Выяснилось, что температура внутренних помещений квартиры составила +15 градусов (в феврале), при норме не менее +20. 

Из заключения:
     «При проведении теплового контроля внутренних и наружных стен квартиры выявлено:
      - по всей высоте вертикальных угловых и горизонтальных стыков наружных стен с плитами перекрытия дома обнаружена инфильтрация холодного воздуха с аномальными параметрами;
     -монтажные стыки оконных блоков и балконной двери недостаточно теплоизолированы;
     -по всей площади наружных стен происходит утечка тепла из-за неплотности стыков плитного минераловатного утеплителя стен…Установка оконных блоков и балконных плит произведена с нарушением строительных норм и правил, стыки не утеплены, отсутствует гидро –и пароизоляция стыков…Из-за отсутствия водосборной воронки на углу лоджии обследуемой квартиры происходит намокание наружной стены квартиры и лоджии, что приводит к разрушению кирпичной кладки стен, образованию высолов и плесени. 
     При тепловизионной съемке выявлены дефекты конструкций наружных и внутренних стен, которые указывают на низкое качество выполнения работ по тепловой изоляции поверхности стен…,  утеплитель уложен не плотно, с зазорами в стыках между плитами…., что привело к образованию «мостиков холода», увлажнению внутренних поверхностей стен, появлению плесени и грибка»


Ольга Пеньковская:
   - Стало понятно, почему так холодно. Дом просто отапливает улицу! Все тепло выдувает наружу. Кроме того, оказалось, что все стены пустые, сделаны из гипсократона. И все, больше там ничего нет. Весь дом такой. В подъездах уже дыры в стенах, трещины в штукатурке. Но самое главное – это плесень, грибок. Микробиолог нам сразу сказала – вы не понимаете масштабов своей беды. Выкидывайте всю мягкую мебель, ее уже не спасти. По всем стенам у нас пошли черные пятна, как копоть.

 

    Микробиологическую экспертизу провели в научно-исследовательской лаборатории «Бактерицид» ФГБОУ ВО «Пермского государственного национального исследовательского университета».

Из заключения:
    «В итоге проведенных научно-исследовательских работ выявлено загрязнение образца (элементы штукатурки) плесневыми грибами…Доминирующим микромицетом как образца отделочного материала, так и воздуха явились грибы рода
Cladosporium. Они способны вызывать язву роговицы, онихомикоз, инфекции синусов, легочные и кожные инфекции, проявляют токсигенные свойства…
     Вещества, выделяемые грибами, могут вызвать заболевания людей, находящихся в зараженных помещениях…Обладают выраженными аллергенными свойствами и составляют обширную группу возбудителей таких типичных аллергических заболеваний, как бронхиальная астма, кожные аллергические дерматозы, аллергические пневмонии и др., в частности, развиваются аллергические заболевания и заболевания дыхательных путей, особенно у детей…
      Споры микроорганизмов, выявленные в элементах штукатурки, летучие и постоянно выделяются в воздух, поэтому со временем их содержание будет увеличиваться в геометрической прогрессии. Таким образом, зараженный отделочный материал квартиры – основной источник поступления спор в воздух»

      Представители АО «ЖБК №1» присутствовали в квартире, когда там работали специалисты, и могли своими глазами видеть и слышать все, что происходило. Получив заключения, Пеньковская направила повторную претензию продавцу. По ее словам, ответа снова не последовало. И тогда пришлось обращаться в суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, неустойки, убытков, компенсации морального вреда.
      

Неожиданный поворот
     19 июля 2017года судья Индустриального районногосуда г.Перми А.С.Еловиков удовлетворил требования Ольги Пеньковской о расторжении договора. С  ОА «ЖБК №1» в ее пользу должны были взыскать денежные средства в размере 284 500 руб., неустойку – 100 000 руб., компенсацию морального вреда – 15 000 руб., убытки – 90 000 руб., штраф за неисполнение требований потребителя – 100 000 руб.
      В процессе рассмотрения дела представитель ответчика, директор по правовым вопросам АО «ЖБК №1» Р.И.Васильев с исковыми требованиями не согласился. Указал, что отсутствуют основания для расторжения договора, поскольку истцом при покупке квартира была осмотрена, претензий по техническому состоянию не было. Также Васильевым было заявлено, что возникновение плесени может быть обусловлено множеством факторов, большая часть из которых не относится к ответственности продавца. Выявленные недостатки, по его мнению, не препятствуют проживанию в квартире, являются не существенными и устранимыми.
     Судья не согласился, отметив в решении, что, по общему правилу, покупатель может отказаться от товара при любом недостатке (как незначительном, так и существенном). Причем, право на отказ осуществляется вместо реализации иных прав, предусмотренных Законом РФ «О защите прав потребителя», а именно: замены товара, уменьшения цены, устранения недостатков и т.д. Исключение – технически сложные товары, но квартира к ним не относится.
     Суд посчитал, что нет оснований не доверять заключениям, предоставленным истцом. Ответчиком же не предоставлено доказательств того, что недостаток возник в процессе эксплуатации и по вине покупателя.

Виктория Исламова, адвокат О.Пеньковской:
    - Ответчики просили назначить экспертизу, но судья им отказал. Мы считаем, что совершенно правильно. Они могли ее провести раньше, если хотели как-то опровергнуть наши заключения, доказать, что жилье пригодно для проживания. Они ведь знали о проблеме. Но ничего сделано не было, хотя по закону о защите прав потребителя, именно продавец должен доказывать, что продал товар надлежащего качества. Моя же доверительница, по мнению суда, убедительно доказала наличие недостатков в приобретенной квартире.

     Судья также удовлетворил требования о взыскании убытков, которые понес истец вследствие покупки встроенной мебели. Она была изготовлена по индивидуальному проекту, именно для этой квартиры, и не может быть демонтирована и установлена в другом месте. Кроме того, так как продавец-ответчик не выполнил требования потребителя-истца о замене товара, то должен заплатить неустойку. 

 Ольга Пеньковская:
      - Я считаю, что это было очень справедливое решение. По штрафам и неустойкам судьей были определены минимальные суммы. И только компенсация моих расходов на экспертизы и оплату услуг адвоката. Для «ЖБК №1»  это копейки. И мы бы разошлись на этом. Но они уже, видимо, пошли на принцип и обжаловали это решение.

      18 октября 2017 года судебной коллегией по гражданским делам Пермского краевого суда была рассмотрена апелляционная жалоба АО «ЖБК №1» на решение Индустриального районного суда г.Перми. Никаких новых обстоятельств в деле не появилось. Но судьи О.А.Горбунова, А.С.Стрельцов, О.В.Владыкина отменили мотивированное и обоснованное решение А.С.Еловикова и вынесли свое, абсолютно противоположное,  - «Исковые требования Пеньковской Ольги Владимировны оставить без удовлетворения»!
    Такого поворота никто не ожидал. Из апелляционного определения не понятно, на основании чего оно вынесено, - считает адвокат. 

Виктория Исламова:
    - Мы обратились в суд и иском, основанным на законе о защите прав потребителей, так как нам продали товар ненадлежащего качества. И Верховный суд нам говорит о том, что в своих решениях суды должны ссылаться на закон, который подлежит применению. Но в апелляционном определении вообще нет ссылок на этот Закон. Как будто просто две организации провели сделку -  один продал, другой купил. Есть недостатки, но истец не доказал, что эти недостатки не устранимы. 
     Ответчик вновь попросил назначить экспертизу, уже в рамках апелляционного рассмотрения. Суд отказал, ссылаясь на то, что вопросы, которые хочет выяснить сторона, уже обсуждались с экспертом. С каким – мы так и не поняли. Те вопросы, которые ставил ответчик, не были предметом рассмотрения наших экспертиз.  
   Товар опасен для жизни и здоровья, а суд говорит – вы  не доказали. Но ведь наши экспертизы  никто не отменял. Грибок будет разрастаться. 
    Мы считаем, что краевой суд не разорался в ситуации. Но тогда необходимо было провести какое-то дополнительное исследование, чтобы установить истину по делу. Но этого сделано не было. 

Ольга Пеньковская:
    - Я в шоке, конечно, была от этого решения, которое сразу вступило в законную силу. И в данный момент я ничего не могу изменить. Теперь «ЖБК №1» будет взыскивать с меня все расходы, включая платежи, проценты, штрафы, судебные расходы и т.д. Таких денег у меня нет. И мне просто перекроют кислород, арестуют счета. Продать эту квартиру мы не можем. Жить в ней опасно для здоровья. Но я должна продолжать за нее платить!  

Кто так строит
     Как же так получилось, что новый дом, который был сдан только в 2013 году (!), и снаружи, действительно, выглядит очень привлекательно, изнутри оказался совсем другим. Как выяснилось, мерзнут в своих квартирах практически все новоселы. Из подъезда выходит молодая женщина с грудным ребенком на руках. Говорит, что с утра и до вечера дома включена плита и обогреватель.
    В стояке, где на пятом этаже расположена квартира Пеньковской, точно также электроприборы  работают без перерыва. Сосед снизу рассказывает, что первую зиму даже спал в одежде.

    - Топят-топят, а все равно холодно. Все выдувает наружу. Можно сказать, что полквартиры на улице находится. Стена промерзает. На лоджии у меня точно такой же белый угол от плесени.
    Ветер свищет из розеток. Мы хотели гирлянду повесить: дырку просверлили, а там крышечки нет, которая должна быть, - одни провода болтаются. Вот так они построили!
    С утра плиту включаем. Когда стряпаем, то духовку открываем, и так немножко потеплее становится. А ночью встанешь, сразу замерзнешь.
    Я к председателю ТСЖ неоднократно обращался, к соседям, - не надо молчать, давайте вместе действовать.

      Председатель ТСЖ «Рубин» Ольга Шадрина о проблемах знает. Говорит, что уже начали кое-что делать, но средств не хватает. Жители должны 1 млн 400 тысяч рублей. ТСЖ собирает деньги и на текущий ремонт, и на капитальный. Хотя, как известно, в течение пяти лет новостройки освобождены от уплаты взносов. Но здесь решение было принято самими собственниками, как уверяет председатель. Пять лет – это гарантийный срок, в течение которого недостатки в жилом доме должны устранять те, кто его построил. Но в данном случае предъявить претензии некому – застройщик и генеральный подрядчик – банкроты. 
      Ольга Щадрина как раз была одним из учредителей и директором ООО «Проектная компания «Всеволод», которая образовалась в 2006 году. Эта организация и приступила к проектированию строительства пятиэтажного жилого дома, со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже, где должны были располагаться детские консультация и библиотека. 

Ольга Шадрина:
    - Мы делали планировку, а каркас, фундамент и все остальное нам разрабатывали, просчитывали в проектном институте в Набережных Челнах. Еще с советских времен он там существовал. То есть это не какая-то конторка, - это серьезная организация была. Поэтому, если и были нарушены технологии, то впоследствии, при строительстве. К проекту претензий быть не может. Он прошел две экспертизы. Все было нормально. 

     Мы начали оформлять землю в собственность. Ночью занимали очередь в кадастровой палате, бились там. Разрешение на строительство мы получили весной, но сваи начали забивать зимой, потому что я очень хорошо знаю не простые условия этой площадки. Все это было сложно, но, тем не менее, мы начали работы.
     На тот момент у нас уже было заключено около 30 договоров купли-продажи с рассрочкой, без всяких процентов.
     Мы рассчитывали, что построим и передадим администрации нежилые площади – поликлинику и библиотеку, а они нам обеспечат землю для дальнейшего строительства. По этому поводу я общалась с Кузнецовым
(Александр Кузнецов- глава администрации Пермского района, - прим.ред.). Средств, конечно, было недостаточно, но мы надеялись, что банки дадут кредиты. Но случился кризис 2008 года, и мы «встали». 
      Вскоре появился «ЖБК №1» и предложил нам поработать вместе. Сначала как поставщик железобетонных конструкций. Но потом случился второй кризис. И тогда уже «ЖБК №1» выступили инвесторами, вложили деньги, выкупили часть квартир. Другого выхода для нас не было. Иначе дом пополнил бы список долгостроев. В то время по краю 13 строительных компаний обанкротились. А у нас нет обманутых дольщиков.

       «ПК «Всеволод» продолжал быть застройщиком объекта, но генеральным подрядчиком стал ООО «ЖелезоБетонСтрой» («ЖБС»). 21 декабря 2010 года был  заключен договор, согласно которому «ЖБС» брал на себя организацию строительных работ, выполнение функций заказчика и генподрядчика. Стоимость контракта на тот момент составляла 67 млн 443 тыс. рублей.

Ольга Шадрина:
    - Когда мы начинали строить, у нас были лицензии и на проектные работы, и на технадзор. Сначала у нас строила компания «Гарант», но мы их контролировали. И вопросов никаких не было.
      А
«ЖБС» сами строили, и сами себя проверяли. Я передала им всю документацию. У нас были договоры на генподряд и на осуществление технического контроля. Вся ответственность на генподрядчике. От первоначального проекта отошли, все пересчитали, сделали перепланировку, убрали поликлинику, библиотеку. Дом даже внешне стал другим. Но при сдаче объекта все было хорошо, комиссия приняла, ввели в эксплуатацию.


    Но уже в 2014 году началась процедура банкротства ООО «ЖБС». В июле 2015 года организация была ликвидирована. А в марте 2016 года – прекратило деятельность «ПК «Всеволод». Единственное из юрлиц, имеющих непосредственное отношение к дому, которое существует на данный момент – АО «ЖБК №1». Но из материалов гражданского дела известна позиция компании о том, что завод является просто продавцом квартир и никакой ответственности за строителей и качество возведенного ими жилья не несет. Так ли это?
    Учредителями ООО «ЖБС» были Николай Бухвалов (бывший глава правительства Пермского края) и Анатолий Мокрушин. Они же крупнейшие акционеры «ЖБК №1». Даже юридический адрес у двух компаний один и тот же. Директором «ЖБС» был Роман (Николаевич) Бухвалов.
   
Таким образом,ООО «ЖБС» является аффилированным АО «ЖБК №1». Но в то время никто и не скрывал, что завод решил выйти на рынок строительства жилья. По примеру других крупных застройщиков, пытаясь совмещать все функции силами подконтрольных фирм. В СМИ официально распространялась информация о том, что строится жилой комплекс «Рубин» в поселке  Юго-Камский Пермского района. Но вот комплекса не получилось. Есть только один дом – как свидетельство не слишком удачного эксперимента. И теперь от него все открещиваются.

Искать выход
    Новостройка не исчезнет с лица земли, и кто-то должен привести ее в надлежащее состояние. Но так как очень вовремя все оказались банкротами, сейчас делать это приходится жителям, которые платят за квартиру, текущий и капитальный ремонт, так еще и должны выполнять дорогостоящие работы по утеплению стен, пола. Но делать это имеют право только собственники, а в доме 12 квартир предоставлены по договорам соцнайма бывшим детям-сиротам, которые, согласно закону, пока не могут оформить жилье на себя. Им приходится мерзнуть и терпеть.
   Теперь еще с собственников хотят собрать деньги на экспертизу всего дома, потому что уже всем очевидно, что проблемы растут как снежный ком. И, можно даже предположить, к каким выводам придут специалисты. Ведь из заключений, которые провели для Ольги Пеньковской следует, что, по сути, нужно разбирать и перекладывать внешние стены! И кто будет за это платить?
    По мнению тех, кто уже начал бороться за свои права, для начала всем собственникам нужно объединиться. Принять какие-то совместные решения. Возможно, написать заявление в прокуратуру, в правоохранительные органы, подготовить коллективные иски в суд и т.д.
    Наверное,  надо обратиться в краевую администрацию, которая является собственником нескольких квартир. За содействием в решении вопроса - к главе администрации района. Ведь, в поселке Юго-Камский, который из развитой населенного пункта со своими градообразующими предприятиями, превратился практически в дачный – это единственная новостройка за последние почти 17 лет.

 

Комментарий:
Ирина Долотова, генеральный директор АО «Завод железобетонных и строительных конструкций №1»:
    - В данном проекте мы выступали инвесторами путем поставки материалов для строительства. В счет оплаты за поставленные материалы предприятию были переданы права по договорам участия в долевом строительстве на некоторые квартиры в доме. После завершения строительства дома, данные квартиры продавались предприятием уже как недвижимое имущество. Пеньковской Ольге Владимировне былипредложены  несколько квартир, из имевшихся в собственности предприятия на тот момент. Выбор Пеньковской О.В. пал на квартиру, которая в настоящее время является предметом спора. Между предприятием и Пеньковской был заключен договор, по которому предприятие за счет собственных средств предоставило госпоже Пеньковской рассрочку оплаты квартиры сроком на семь лет, при этом первоначальный взнос по рассрочке был очень маленький. Аналогичных условий нет в предложениях ни одного банка в Пермском крае, да и всей России.
    Через определенное время ежемесячные платежи в счет исполнения договора со стороны Ольги Пеньковской перестали поступать без объяснения причин. Через некоторое время мы получили претензию, в которой она просит расторгнуть договор и возвратить уплаченные денежные средства. Чем мотивированы столь серьезные требования для нас было непонятным, в связи с чем Пеньковской О.В. было предложено провести независимое исследование для выявления предполагаемых недостатков квартиры, поскольку для расторжения договора купли-продажи недвижимости основанием могут служить лишь существенные недостатки, напрямую препятствующие проживанию в квартире.
     Наши представители присутствовали при осмотре квартиры специалистами. Визуально мы не увидели столь существенных недостатков, о которых говорит Пеньковская О.В. После осмотра мы получили повторную претензию с теми же требованиями, однако в наш адрес не были направлены копии заключений специалистов. Через короткий промежуток времени стало известно, что Пеньковская О.В. обратилась за разрешением спора в суд.
     Уже в ходе рассмотрения дела мы ознакомились с заключениями, которые были подготовлены специалистами. В целях мирного урегулирования спора предприятием Пеньковской О.В. было предложено полностью вернуть уплаченные ей средства и расторгнуть договор. Она отказалась, заявив, что мы должны компенсировать расходы на проведение исследований, услуги адвоката, выплатить неустойку, штраф. Предприятие такой вариант не устроил, поскольку запрошенная Пеньковской О.В. сумма, была фактически в два раза больше совокупности денежных средств, полученных предприятием по договору купли-продажи. Мы предложили другой вариант: сделать необходимый ремонт квартиры. И тоже получили отказ. В итоге миром решить вопрос нам не удалось. Исковые требования Пеньковская О.В. уточнять не стала, настаивала именно на расторжении договора.
     Предприятием в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции дважды заявлялось о проведении комплексной экспертизы силами государственных экспертов и за счет АО «ЖБК-1». Однако истец, по непонятным причинам, возражала против удовлетворения данных ходатайств. Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен, однако, суд апелляционной инстанции решение отменил и полностью отказал Пеньковской О.В. в удовлетворении исковых требований. В дальнейшем Пеньковская О.В. обжаловала апелляционное определение в суд кассационной инстанции. 19 декабря 2017 года судом кассационной инстанции жалоба была оставлена без удовлетворения. Таким образом, в настоящее время, правота предприятия подтверждена судами апелляционной и кассационной инстанций.
     Следует отметить определенную недобросовестность и в поведении истца. После рассмотрения дела судом первой инстанции получилось так, что судебные расходы были распределены до вступления в силу решения суда. Срок обжалования решения еще не истек, а определение о взыскании в пользу Пеньковской О.В. судебных расходов уже в силу вступило. Это юридически неправильно и нарушает нормы действующего процессуального законодательства, о чем не могло быть не известно адвокату Пеньковской О.В. Тем не менее, Пеньковская О.В., предъявила исполнительный лист в банк и со счета предприятия деньги были сразу взысканы в ее пользу. Как уже говорилось, решение было отменено, в связи с чем судебные расходы Пеньковской О.В. по действующему законодательству возмещению не подлежат. Однако полученную от предприятия сумму Пеньковская О.В. возвращать добровольно отказывается.
     От других жителей дома к нам претензий не поступало. Если какие-либо претензии возникнут, предприятие ни в коем случае не собирается их игнорировать.  Однако надо учитывать и особенности любых новостроек, в том числе нормальную «усадку» строительных конструкций, из-за чего может создаваться впечатление о нарушении строительных норм в ходе осуществления строительства. В течение первых 3-5 лет могут возникать какие-либо мелкие проблемы с этим связанные. Но это не значит, что жилой дом в целом является непригодным для проживания.



Оксана АСАУЛЕНКО

№9 (94) от 8 ноября